Eάν σχεδιάζεις να πουλήσεις το ακίνητό σου, καλό είναι να γνωρίζεις περίπου σε τι τιμή πρέπει να το δώσεις. Για να το μάθεις αυτό, μπορείς να ψάξεις στις διάφορες μεσιτικές ιστοσελίδες τις τιμές στις οποίες πουλήθηκαν ακίνητα στην περιοχή σου στο παρελθόν, είτε να απευθυνθείς σε κάποιο μεσίτη απευθείας.
Εναλλακτικά, μπορείς απλά να μπεις στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων» του gov.gr και να μάθεις τις τιμές αντίστοιχων ακινήτων για τα τελευταία 10 χρόνια.
Τι είναι η τιμή ζώνης;
Οι τιμές ζώνης καθορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών και αποτελούν τη βάση για τη διαμόρφωση του φόρου ακινήτων που επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες και συμπεριλαμβάνει τον ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ, και ΦΜΑ. Συγκεκριμένα, πρόκειται για την αξία ανά τ.μ. ενός νεόδμητου διαμερίσματος, πρώτου ορόφου με πρόσοψη σε ένα δρόμο στην περιοχή.
Εδώ μπορείς να δεις τον χάρτη με τις τιμές ζώνης ανά περιοχή σε όλη την Επικράτεια.
Πώς υπολογίζεται η τιμή ζώνης;
Η τιμή ζώνης ανά περιοχή υπολογίζεται από ειδικούς, πιστοποιημένους εκτιμητές οι οποίοι υποβάλλουν αιτήσεις για την ανάθεση εκτίμησης ζωνών.
Πώς υπολογίζεται ο φόρος με βάση την τιμή ζώνης;
Η τιμή ζώνης διαμορφώνεται ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Για τον υπολογισμό του φόρου, η τιμή ζώνης πολλαπλασιάζεται επί την επιφάνεια του ακινήτου. Ανάλογα με τον τύπο και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται το ακίνητο γίνονται κάποιες προσαρμογές.
Τι είναι η εμπορική αξία ακινήτου;
Σε αντίθεση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η εμπορική αξία είναι η τιμή που διαμορφώνεται με βάση την προσφορά και τη ζήτηση των ακινήτων σε μια συγκεκριμένη περιοχή.
Πώς υπολογίζω την εμπορική αξία του ακινήτου μου;
Για να υπολογίσεις την εμπορική αξία του ακινήτου σου η διαδικασία είναι απλή και αρκετά γρήγορη. Όπως αναφέραμε παραπάνω, το μόνο που έχεις να κάνεις είναι να μπεις στο σύνδεσμο του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων του gov.gr και να προσδιορίσεις τα κριτήρια που σου ζητάει όπως νομαρχία, δήμο και αλφαριθμητικό της εικόνας.
Εάν θέλεις να κάνεις την έρευνα σου πιο συγκεκριμένη και στοχευμένη μπορείς προαιρετικά να συμπληρώσεις και τα κάποια άλλα κριτήρια που ζητούνται. Η εφαρμογή έπειτα θα σου βγάλει τις εμπορικές αξίες των ακινήτων που έχουν μεταβιβαστεί τα τελευταία 10 χρόνια με βάση τα κριτήριά σου.
Έτσι, μπορείς να έχεις μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα για τις τιμές της αγοράς, που βασίζεται σε αγοραπωλησίες και όχι στις εκτιμήσεις μεσιτών και άλλων ιστοσελίδων.
Τι είναι η αντικειμενική αξία ακινήτου;
Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι η φορολογητέα αξία του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών. Πρόκειται λοιπόν για την ελάχιστη αξία του ακινήτου αυτού σύμφωνα με την εκτίμηση του κράτους, και χρησιμοποιείται σαν το minimum ποσό πώλησης του.
Ποιοι παράγοντες καθορίζουν την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου;
Οι παράγοντες που καθορίζουν την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι οι εξής:
- Τιμή Ζώνης
- Αριθμός προσόψεων του ακινήτου
- Όροφος του ακινήτου
- Εμπορικότητα του δρόμου στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο
- Επιφάνεια κύριων χώρων του ακινήτου
- Πλάτος των εξωτερικών τοίχων
- Έτος κατασκευής του ακινήτου
- Υλικά κατασκευής (Συντελεστής τρόπου κατασκευής)
- Συνθήκες ακινήτου, π.χ. ζημιές από φυσικές καταστροφές
- ΣΑΟ/ΣΔ, Στάδιο αποπεράτωσης
- Επιφάνεια του οικοπέδου που αξιοποιείται
- Συνολική επιφάνεια του οικοπέδου που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο
- Κεντρική θέρμανση
- Ανελκυστήρες
- Συνιδιοκτησία
Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου;
Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου υπολογίζεται με βάση τις τιμές ζώνης που αναφέραμε ενώ επηρεάζεται άμεσα από τους παράγοντες της προηγούμενης ενότητας.
Πώς βρίσκω την αντικειμενική αξία του ακινήτου μου;
Για να βρεις την αντικειμενική αξία του ακινήτου σου, το μόνο που πρέπει να κάνεις είναι να επισκεφθείς την ιστοσελίδα https://maps.gsis.gr/valuemaps/. Εκεί μπορείς πολύ εύκολα σε λίγα μόνο βήματα δίνοντας κάποια στοιχεία σχετικά με το ακίνητο, να βρεις την τιμή ζώνης του ενώ παράλληλα να δεις και την αντικειμενική του αξία. Συγκεκριμένα:
- Γράφεις τη διεύθυνση του ακινήτου σου
- Κάνεις κλικ στον χάρτη για να δεις την τιμή ζώνης του ακινήτου σου
- Συμπληρώνεις την κατηγορία ακινήτου «ΚΑΤΟΙΚΙΑ (Ε1)» και τα στοιχεία:
- «Β. Συντελεστής Πρόσοψης»
- «Γ. Συντελεστής Ορόφου και Εμπορικότητας»
- «Δ. Επιφάνεια (σε τ.μ.)»
- Αν το πλάτος των εξωτερικών τοίχων του ακινήτου είναι μεγαλύτερο ή ίσο των 0,50 μέτρων πατάς το αντίστοιχο κουτί
- Γράφεις το έτος κατασκευής - τα χρόνια παλαιότητας συμπληρώνονται αυτόματα
- Επιλέγεις πιθανές ειδικές συνθήκες στο πλαίσιο «Ζ. Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών»
- Συμπληρώνεις τον ΣΑΟ και την Κατάσταση Αποπεράτωσης
- Επιλέγεις τον τρόπο κατασκευής του ακινήτου
- Συμπληρώνεις τυχόν εξοπλισμό που συντρέχει στην επιλογή «Ι. Συντελεστής Εξοπλισμού»
- Συμπληρώνεις την κυριότητα του ακινήτου
Η αντικειμενική αξία θα εμφανιστεί στο επάνω-δεξιά μέρος της οθόνης σου, αφότου ολοκληρώσεις τα βήματα αυτά.
Δες το παρακάτω βίντεο της διαδικασίας, όπου χρησιμοποιήσαμε ως παράδειγμα, κατοικία στην Άνω Γλυφάδα, 3ου ορόφου, με έτος κατασκευής το 1985 και συνολικής επιφάνειας 80τ.μ.
Εμπορική αξία ακινήτου VS αντικειμενική αξία ακινήτου: Ποιες είναι οι διαφορές;
Η διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας είναι μία. Η αντικειμενική αξία ορίζεται από το κράτος και καθορίζει το φόρο τον οποίο θα πρέπει να πληρώσει κάθε ιδιοκτήτης για το ακίνητό του.
Η εμπορική αξία σχετίζεται με την προσφορά και τη ζήτηση των ακινήτων και διαμορφώνεται με βάση όλες τις μεταβιβάσεις και αγοραπωλησίες που έχουν γίνει στην εκάστοτε περιοχή.
Εάν λοιπόν ενδιαφέρεσαι να πουλήσεις το ακίνητό σου, οι παραπάνω πληροφορίες θα σου φανούν πολύ χρήσιμες ώστε να πάρεις μια ιδέα εύκολα και γρήγορα για το πόσα χρήματα μπορείς να ζητήσεις. Εάν πάλι πρόκειται να αγοράσεις ένα ακίνητο, η αντικειμενική αξία είναι ένας τρόπος να υπολογίσεις πόσο φόρο θα κληθείς να πληρώσεις.
Στο COSMOTE Insurance μπορείς να βρεις ασφάλεια σπιτιού που να καλύπτει τις ανάγκες σου, και να έχεις το κεφάλι σου ήσυχο, πως η περιουσία σου θα είναι προστατευμένη ό,τι κι αν συμβεί, και ούτε θα χάσει την αξία της σε περίπτωση ζημιάς ή καταστροφής.