Έξοδα αγοράς ακινήτου: Τι πληρώνεις όταν αγοράζεις σπίτι

Αν είσαι στη διαδικασία απόκτησης σπιτιού, πέρα από το ποσό που θα καταβάλεις για την αγορά του, πρέπει να υπολογίσεις και τα επιπλέον έξοδα αγοράς που αφορούν το ακίνητο. Ας δούμε λοιπόν τι πληρώνεις εντέλει όταν παίρνεις την μεγάλη απόφαση να αλλάξεις σπίτι.

Έξοδα αγοράς ακινήτου υπολογισμός:

→ Έξοδα συμβολαιογράφου

Ο συμβολαιογράφος εισπράττει μία πάγια εντολή αξίας 20 ευρώ και στη συνέχεια η συνολική αμοιβή του κυμαίνεται από 0,1% έως 0,8% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (ή της εμπορικής αξίας, αν αυτή είναι μεγαλύτερη). Ειδικότερα, ισχύει:

Για κάθε επιπλέον σελίδα της συμβολαιογραφικής πράξης, η αμοιβή αυξάνεται κατά 5 ευρώ.

Για κάθε σελίδα αντιγράφου του συμβολαίου, στην αμοιβή του προστίθενται 4 ευρώ.

Όλα τα έξοδα επιβαρύνουν τον αγοραστή του ακινήτου και επιβαρύνονται με 24% Φ.Π.Α.

💡 Σημείωση: Αν το ακίνητο πωλείται σε τιμή υψηλότερη από την αντικειμενική (π.χ. αντικειμενική 100.000 €, εμπορική 130.000 €), τότε η αμοιβή του συμβολαιογράφου και ο Φόρος Μεταβίβασης υπολογίζονται επί των 130.000 €.

→ Έξοδα υποθηκοφυλακείου/κτηματολογίου

Τα έξοδα μεταγραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας στο κτηματολόγιο. Με τη μεταγραφή το συμβόλαιο καταχωρείται στο κτηματολόγιο για να ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου. Ο αγοραστής θα χρειαστεί να πληρώνει το τέλος μεταγραφής το οποίο υπολογίζεται με συντελεστή 0,475% επί της αξίας του ακινήτου και επιβαρύνεται με 24% Φ.Π.Α.

Στην ενότητα Υπολογισμός τελών και δικαιωμάτων του e-κτηματολόγιο μπορείς να μάθεις πόσα χρήματα θα πληρώσεις για το τέλος κτηματολογίου. Είναι σημαντικό να τονίσουμε ότι τα συγκεκριμένα έξοδα αφορούν αποκλειστικά τον αγοραστή.

→ Εφορία

Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (Φ.Μ.Α.) ανέρχεται στο 3% επί της αντικειμενικής ή αναγραφόμενης τιμής του ακινήτου.

Σε αυτόν θα προσθέσεις επιπλέον έξοδο 3% επί του Φ.Μ.Α που αφορά το Δήμο που βρίσκεται η κατοικία.

Δηλαδή, αν η αντικειμενική αξία του σπιτιού είναι 100.000 ευρώ, θα χρειαστεί να πληρώσεις:

     100.000 x 3% = 3000 3000 + (3000 x 3%) = 3090 ευρώ σύνολο→ Αμοιβή μηχανικού

Καλό είναι να προσλάβεις το δικό σου μηχανικό, ο οποίος θα αξιολογήσει την κατάσταση του ακινήτου.

Στη συνέχεια θα σου εκδώσει μία βεβαίωση, όπου θα επικυρώνει την απουσία αυθαιρεσιών από την κατοικία.

Η βεβαίωση μηχανικού είναι υποχρεωτική και χωρίς αυτήν δεν πραγματοποιείται η αγοραπωλησία.

Η αμοιβή του υπολογίζεται από τον ίδιο και εξαρτάται από τα τετραγωνικά του σπιτιού.

Η μέση τιμή μιας βεβαίωσης μηχανικού για ένα σπίτι 100 τετραγωνικών είναι περίπου 80 ευρώ συν Φ.Π.Α.

Προαιρετικά έξοδα στην αγορά σπιτιού

→ Αμοιβή δικηγόρου/συμβολαιογράφου

Αν και η παρουσία του στην υπογραφή των συμβολαίων είναι προαιρετική, θα φανεί ιδιαίτερα χρήσιμος κατά τη διάρκεια της αγοραπωλησίας.

Αν το συμβόλαιο αναφέρει την παρουσία δικηγόρου, τότε η αμοιβή του κυμαίνεται από 0,01% έως και 1% επί της αξίας του ακινήτου.

Διαφορετικά, η αμοιβή καθορίζεται από τον ίδιο και θα πρέπει να εκδώσει Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών με 24% Φ.Π.Α.

→ Αμοιβή μεσιτικού γραφείου

Αν και δε χρειάζονται κατά την αγοραπωλησία, η δουλειά τους κρίνεται πολύ βοηθητική. Η μεσιτική αμοιβή δεν είναι συγκεκριμένη και ορίζεται έπειτα από συνεννόηση μεταξύ του μεσίτη και του αγοραστή.

Συνήθως, αμείβονται με το 2% επί της τιμής της πώλησης του ακινήτου, αλλά δεν είναι λίγες οι φορές που ο συντελεστής αυξάνεται και μπορεί να φτάσει το 7%. Στην τελική τιμή προστίθεται 24% Φ.Π.Α.

Παράδειγμα: Αγορά σπιτιού με τιμή πώλησης 250.000 €

Ας υποθέσουμε ότι αγοράζεις ένα ακίνητο με:

• Αντικειμενική αξία: 120.000 €
• Τιμή πώλησης (αναγραφόμενη στο συμβόλαιο): 250.000 €

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, όλα τα έξοδα (φόροι και αμοιβές) υπολογίζονται πάντα επί της υψηλότερης τιμής, δηλαδή στην προκειμένη περίπτωση επί των 250.000 €.

Έξοδα αγοράς ακινήτου με δάνειο

Τα έξοδα αγοράς ακινήτου με δάνειο είναι τα ίδια με μία προσθήκη. Δηλαδή:

• Έξοδα δικηγόρου/συμβολαιογράφου
• Έξοδα υποθηκοφυλακείου/κτηματολογίου:

Στην περίπτωση που η αγορά γίνει με δάνειο στο υποθηκοφυλακείο κοστίζει 0,8-0,85% επί της αξίας προσημείωσης η οποία εγγράφεται για ποσό ίσο με το 120% του δανείου.

• Μεσιτικά έξοδα
• Έξοδα μηχανικού
• Εφορία
• Έξοδα τράπεζας:

Η τράπεζα ενδεχομένως να χρεώσει κάποιο ποσό για τη διαδικασία εκτίμησης και έγκρισης του δανείου.

Τι αλλάζει το 2025

Το 2025 μας βρήκε με φοροελαφρύνσεις που προσφέρουν χαμόγελα κατά την αγορά ακινήτου. Πιο συγκεκριμένα:

1.Αναστολή φόρου υπεραξίας ακινήτων

Αναστέλλεται μέχρι και το 2026 ο φόρος υπεραξίας ακινήτων τιμής 15% κατά την αγοραπωλησία. Ο φόρος αυτός επιβαρύνει τους πωλητές των κατοικιών και ψηφίστηκε το 2013. Από τότε δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς εντοπίστηκαν δυσκολίες και αστοχίες. Ουσιαστικά, αφορά τα ακίνητα που πωλούνται σε τιμή παραπάνω από την αξία κτήσης τους.

2.Παγώνει η αντικειμενική αξία

Η κυβέρνηση ανακοίνωσε το πάγωμα στην αναπροσαρμογή της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων για ολόκληρο το 2025. Ενδεχομένως να γίνει το 2026 ανάλογα με την κατάσταση στην οποία βρίσκεται η αγορά των ακινήτων.

3.Αναστολή του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις αυτοκινήτων

Το μέτρο αυτό αφορά νεόδμητες κατοικίες για τις οποίες το κράτος αποφάσισε να αναστείλει το Φόρο Μεταβίβασης μέχρι και το τέλος του 2025 ώστε να μπορούν οι κατασκευαστές να προχωρήσουν με τα έργα τους και την κατασκευή.

4.Απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας

Απαγορεύτηκε πλέον η βραχυχρόνια μίσθωση για νέα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα στα παρακάτω δημοτικά διαμερίσματα:

• 1ο δημοτικό διαμέρισμα: Κουκάκι, Πλάκα, Κολωνάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη
• 2ο δημοτικό διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι
• 3ο δημοτικό διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ

5.Μείωση του ΕΝΦΙΑ

Η κυβέρνηση αποφάσισε επιπλέον μείωση του ΕΝΦΙΑ, από 10% σε 20% για ακίνητα αξίας έως και 500,000 ευρώ τα οποία είναι ασφαλισμένα για φυσικές καταστροφές. Για σπίτια αξίας άνω των 500,000 ισχύει ακόμα η έκπτωση 10%.

6.Φοροαπαλλαγή για άνοιγμα κλειστών ακινήτων

Ιδιοκτήτες κατοικιών που έχουν παραμείνει κλειστές για τουλάχιστον 3 χρόνια θα απαλλαχθούν από το φόρο ενοικίου στην περίπτωση που ανοίξουν τις κατοικίες τους για μακροχρόνια μίσθωση. Το ακίνητο πρέπει να είναι εως και 120 τμ και να ανοιχθεί έως και τέλος Δεκεμβρίου 2025.