Επικαρπία - Τι είναι

Αν έχεις προβεί σε κάποια αγοραπωλησία ή ασχολείσαι με τα ακίνητα, τότε λογικά θα έχεις ακούσει και την έννοια της επικαρπίας. Η επικαρπία αποτελεί μέρος της πλήρους κυριότητας του ακινήτου και είναι περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα.

Με πιο απλά λόγια ο επικαρπωτής έχει περιορισμένη εξουσία πάνω στο ακίνητο και δεν μπορεί σε καμία των περιπτώσεων να προβεί σε αλλαγές αυτού χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του κύριου κατόχου (του κατόχου δηλαδή της ψιλής κυριότητας).

Πιθανόν αυτοί οι όροι να σου φαίνονται περίπλοκοι, αλλά είμαστε εδώ να σου λύσουμε όλες τις απορίες.

Τι είναι η επικαρπία;

Η επικαρπία είναι το δικαίωμα να απολαμβάνεις τα οφέλη που μπορεί να σου παρέχει μια ιδιοκτησία η οποία όμως δε σου ανήκει. Μέσω της επικαρπίας μπορείς να εκμεταλλευτείς ή να το χρησιμοποιήσεις ένα ακίνητο όπως εσύ θέλεις (π.χ. ιδιοκατοίκηση). Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί ότι επικαρπία υπάρχει όχι μόνο σε ακίνητα, αλλά και σε κινητά π.χ. οχήματα και άυλους τίτλους π.χ. μετοχές.

Tι είναι η ψιλή κυριότητα;

Η κυριότητα ενός ακινήτου είναι αρχικά πλήρης και αποτελεί το ισχυρότερο δικαίωμα πάνω στο ακίνητο ή γενικότερα στην περιουσία. Η πλήρης κυριότητα σου δίνει το δικαίωμα να έχεις την πλήρη εξουσία σε κάθε ακίνητη αλλά και κινητή περιουσία και σου επιτρέπει τη χρήση και κάρπωση αυτής.

Όταν όμως από την πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα της επικαρπίας, δηλαδή το δικαίωμα της χρήσης και κάρπωσης της περιουσίας, τότε η κυριότητα παύει να είναι πλήρης και ονομάζεται ψιλή. Κατά την ψιλή κυριότητα ναι μεν μπορείς να κρατήσεις την ιδιοκτησία του ακινήτου, αλλά δε μπορείς να το εκμεταλλευτείς (π.χ. να το νοικιάσεις).

Επικαρπία VS ψιλή κυριότητα: Ποιες είναι οι διαφορές;

Η διαφορά της επικαρπίας από την ψιλή κυριότητα είναι η εξής:

• Η επικαρπία σου δίνει το δικαίωμα να απολαμβάνεις τα οφέλη μιας ιδιοκτησίας χωρίς να σου ανήκει
• Η ψιλή κυριότητα σου δίνει το δικαίωμα να διαχειρίζεσαι και να ελέγχεις την ιδιοκτησία

Ποια είναι τα είδη επικαρπίας

Τα είδη επικαρπίας είναι:

1. Η διαδοχική επικαρπία

   Ορίζεται η επικαρπία που μεταβιβάζεται από τον ένα στον άλλον, με μεταβίβαση ή θάνατο του πρώτου.

2. Η επικαρπία ορισμένου χρόνου

   Είναι η μεταβίβαση της επικαρπίας για ορισμένο χρόνο σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο.

3. Η επικαρπία αορίστου χρόνου (ή ισόβια επικαρπία)

   Σε αυτή την περίπτωση η επικαρπία μεταβιβάζεται με γονική παροχή ή και λόγω θανάτου του επικαρπωτή.

4. Η διαδοχική ισόβιος επικαρπία

   Η επικαρπία συστήνεται σε πολλά πρόσωπα, τα οποία υπόκεινται σε φόρο κατά το χρονικό διάστημα που τη διατηρούν.

Πώς συστήνεται η επικαρπία

Η επικαρπία πάνω στο ακίνητο μπορεί να συσταθεί με σύμβαση (π.χ. δωρεά, πώληση, γονική παροχή κ.α.), με διαθήκη ή χρησικτησία. Αφορά ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού. Σε περίπτωση παραίτησης ή θανάτου του επικαρπωτή, η επικαρπία χάνεται και ενώνεται με την ψιλή κυριότητα. Αν όμως δεν έχει οριστεί, τότε δε μπορεί να μεταβιβαστεί και υποθηκεύεται.

Για τη σύσταση επικαρπίας πάνω σε ακίνητο με σύμβαση απαιτούνται οι παρακάτω ενέργειες:

1. Αυτός που δίνει την επικαρπία να είναι κύριος του πράγματος και να έχει το δικαίωμα διάθεσης. Με απλά λόγια, το δικαίωμα διάθεσης αναγκάζει τον επικαρπωτή να συμφωνήσει στην απώλεια του δικαιώματος της επικαρπίας και να τη μεταβιβάσει πλήρως στον κύριο δικαιούχο. Απαραίτητη επίσης είναι και η δικαιοπρακτική ικανότητα του επικαρπωτή. Η ικανότητα δηλαδή να να λαμβάνει νομικά έγκυρες αποφάσεις και να συνάπτει συμβατικές σχέσεις.
2. Να συμφωνούν επικαρπωτής και κύριος δικαιούχος.
3. Η συμφωνία να γίνει με τη νόμιμη οδό και με παρουσία συμβολαιογράφου.

Στην περίπτωση σύστασης επικαρπίας πάνω σε κινητό με σύμβαση απαιτούνται τα εξής:

1. Αυτός που δίνει την επικαρπία να είναι κύριος του πράγματος, να έχει το δικαίωμα διάθεσης και τη δικαιοπρακτική ικανότητα, όπως και στην περίπτωση της σύστασης επικαρπίας σε ακίνητο.
2. Να συμφωνούν επικαρπωτής και κύριος δικαιούχος.
3. Ο κύριος δικαιούχος πρέπει να αποδέχεται την εξουσία του πάνω στο κινητό.

Ποιος πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ στην επικαρπία;

Στην περίπτωση που υπάρχει ψιλή κυριότητα και επικαρπία σε ένα ακίνητο ο ΕΝΦΙΑ μοιράζεται μεταξύ του επικαρπωτή και του ψιλού κυρίου.

Τα στοιχεία που δείχνουν τα ποσοστά κατανομής των δικαιωμάτων στη φορολόγηση με βάση την ηλικία βρίσκονται στον παρακάτω πίνακα. Αν για παράδειγμα ανήκεις στην ηλικιακή ομάδα 31 - 40 και είσαι επικαρπωτής, το μερίδιο που σου αναλογεί να πληρώσεις είναι το 60% του συνολικού ποσού του ΕΝΦΙΑ.

Κατανομή ΕΝΦΙΑ

Ηλικία επικαρπωτή	Ποσοστό επικαρπίας επί της πλήρους κυριότητας	Ποσοστό ψιλής κυριότητας επί της πλήρους κυριότητας
1 - 20	80 %	20 %
21 - 30	70 %	30 %
31 - 40	60 %	40 %
41 - 50	50 %	50 %
51 - 60	40 %	60 %
61 - 70	30 %	70 %
71 - 80	20 %	80 %
81 και άνω	10 %	90 %

Φόρος = Αξία πλήρους κυριότητας  Χ % Επικαρπία επί της πλήρους κυριότητας Φόρος = Αξία πλήρους κυριότητας Χ % Ψιλή κυριότητα επί της πλήρους κυριότητας

Ποιος είναι υπεύθυνος για τα λειτουργικά έξοδα ενός ακινήτου όταν υπάρχει επικαρπία;

Όταν υπάρχει επικαρπία σε ένα ακίνητο, ο επικαρπωτής είναι υπεύθυνος για τα καθημερινά έξοδα του ακινήτου, όπως είναι τα τέλη καθαριότητας, οι δημοτικοί φόροι και οι λογαριασμοί νερού και ρεύματος. Αν, όμως, το ακίνητο χρειαστεί κάποια έκτακτη εργασία, όπως επισκευή του υπονόμου ή πληρωμή εισφοράς για τη ρυμοτομία (π.χ. όταν ο Δήμος ζητάει χρήματα για την αναμόρφωση του δρόμου), τότε αυτά τα έξοδα τα αναλαμβάνει ο ψιλός κύριος, δηλαδή αυτός που κατέχει την κυριότητα του ακινήτου, όχι ο επικαρπωτής.

Πως χάνεται η επικαρπία (απόσβεση επικαρπίας)

Η επικαρπία χάνεται στην περίπτωση που προκύψει:

• Θάνατος του επικαρπωτή
• Ένωση ψιλής κυριότητας και επικαρπίας στο ίδιο πρόσωπο
• Παραίτηση του δικαιούχου
• Ολικά καταστροφή του κινητού ή του ακινήτου
• Αχρησία
• Νομικοί λόγοι που την καθιστούν αδύνατη

Σε περίπτωση προσβολή του δικαιώματος του επικαρπωτή, αυτός προστατεύεται και μπορεί να κινηθεί νομικά.

Πώς μπορείς να μεταβιβάσεις την επικαρπία;

Η επικαρπία μεταβιβάζεται με 3 τρόπους.

• Μεταβίβαση επικαρπίας εν ζωή μέσω σύμβασης ή χρησικτησίας
• Μεταβίβαση επικαρπίας μετά θάνατον μέσω διαθήκης ή κληρονομιάς

Πώς φορολογείται η επικαρπία που μεταβιβάζεται;

Σε περίπτωση που μεταβιβάσεις την επικαρπία σε κάποιο πρόσωπο, άλλο του ψιλού κυρίου, η φορολόγηση του επικαρπωτή γίνεται σύμφωνα με το ποσοστό επί της αξίας της πλήρους κυριότητας και εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή. Δηλαδή, όσο μεγαλύτερος ο επικαρπωτής τόσο μικρότερη η αξία της επικαρπίας.

FAQs

Μπορώ να παραιτηθώ από την επικαρπία ακινήτου;

Ναι, μπορείς. Στην περίπτωση που παραιτηθείς από την επικαρπία, δίνεις στον ψιλό κύριο την πλήρη κυριότητα και απαλάσσεσαι από κάθε ευθύνη σχετικά με το ακίνητο.

Πωλείται η επικαρπία;

Όχι. Η επικαρπία μεταβιβάζεται με τους τρόπους που αναφέραμε παραπάνω όμως δεν μπορεί να πωληθεί.

Πού πάει η επικαρπία μετά θάνατον;

Η επικαρπία μετά θάνατον αποσβήνεται και επιστρέφει στον ψιλό κύριο, εκτός εάν έχει μεταβιβαστεί με διαθήκη.