Μεταβίβαση ακινήτου - Πώς γίνεται

Αν ετοιμάζεσαι να πουλήσεις ή να αγοράσεις ένα ακίνητο, τότε αυτό το άρθρο σε αφορά άμεσα. Η μεταβίβαση ακινήτου περιλαμβάνει ένα σύνολο ενεργειών και δικαιολογητικών που μπορεί να σε μπερδέψουν. Είναι γεγονός ότι παρά την πρόσφατη ψηφιοποίηση ορισμένων διαδικασιών μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων), η ολοκλήρωση της μεταβίβασης απαιτεί χρόνο και ιδιαίτερη προσοχή.

Παρακάτω θα βρεις όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις για τη μεταβίβαση του ακινήτου σου.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά που χρειάζεσαι για τη μεταβίβαση ακινήτου

Να θυμάσαι να είσαι έτοιμος να οπλιστείς με υπομονή, καθώς θα έρθεις αντιμέτωπος με τη γραφειοκρατία. Πιο συγκεκριμένα θα πρέπει να συλλέξεις μία πληθώρα δικαιολογητικών σε διάστημα 26 εργάσιμων ημερών.

Αναλυτικότερα, τα δικαιολογητικά που θα χρειαστείς για την υλοποίηση της μεταβίβασης του ακινήτου είναι τα εξής:

1. Ευκρινές αντίγραφο της ταυτότητας και από τις δύο πλευρές (μπρος-πίσω).
2. Φορολογική ενημερότητα η οποία εκδίδεται από την ηλεκτρονική πλατφόρμα του taxisnet με τη χρήση των προσωπικών σου κωδικών. Σε περίπτωση οφειλής στο Δημόσιο, πρέπει να απευθυνθείς στη Δ.Ο.Υ. που ανήκεις.
3. Αν τα τελευταία δέκα χρόνια είσαι έμπορος ή μέλος εταιρείας ή χτίζεις/ έχτισες σπίτι θα χρειαστεί να εκδόσεις ασφαλιστική ενημερότητα. Εκδίδεται στο ΙΚΑ, με την προϋπόθεση να μην έχεις οφειλές ή άλλες εκκρεμότητες και αφορά αποκλειστικά τη μεταβίβαση ακινήτου.
4. Αντίγραφο του τίτλου του ακινήτου με πιστοποιητικό μεταγραφής.
   • Αν το ακίνητο πρόκειται να μεταβιβαστεί με γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά και τα συμβόλαια (ή ο θάνατος) έγιναν μετά την 31/12/1994, τότε θα χρειαστείς ένα επιπλέον έγγραφο από τη Δ.Ο.Υ. του γονέα, δωρητή ή αποθανόντος αντίστοιχα. Το έγγραφο αυτό θα αναφέρει ότι δεν υπάρχει φόρος γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς.
   • Αν όμως ο τίτλος είναι πριν την 31/12/1994, θα πρέπει να έχεις στην κατοχή σου το αντίγραφο του συμβολαίου του ακινήτου και τη ληξιαρχική πράξη θανάτου σε περίπτωση κληρονομιάς.
5. Άδεια οικοδομής από την Πολεοδομία, η οποία θα περιλαμβάνει κατόψεις και το ιστορικό του ακινήτου. Να θυμάσαι πως αν το ακίνητο έχει χτιστεί πριν το 1983, απαιτείται επικύρωση στην άδεια οικοδομής από αστυνομική αρχή.
6. Βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη για τη μη ύπαρξη αυθαιρεσιών στο ακίνητο.
7. Αν το ακίνητο εντάχθηκε στο σχέδιο μετά το 1983 χρειάζεται να εκδόσεις ειδικό έγγραφο από τον δήμο στον οποίο βρίσκεται.
8. Πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. σε περίπτωση που το ακίνητο επέφερε κέρδη (π.χ. λόγω μίσθωσης) μέσα στην προηγούμενη διετία. Αν το ακίνητο δεν επέφερε κάποιο κέρδος, θα χρειαστεί να συντάξεις μία υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 81 του Π.Δ 2238/1994 προς τη Δ.Ο.Υ.
9. Υπεύθυνη δήλωση της παρ. 2 του άρθρου 32 του Ν. 2459/1997, όπου θα φαίνεται ότι το ακίνητο δηλώθηκε στο έντυπο Ε9.
10. Βεβαίωση Τ.Α.Π. (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) από τον δήμο που βρίσκεται το ακίνητο. Για την έκδοσή του θα χρειαστείς ένα λογαριασμό ΔΕΗ ή τοπογραφικό του οικοπέδου και το συμβόλαιο του ακινήτου.
11. Βεβαίωση από το Κτηματολόγιο ότι το ακίνητο υποβλήθηκε σε αυτό με επιτυχία.
12. Βεβαίωση από την αρμόδια Δ.Ο.Υ στην οποία θα δηλώνεται ότι δεν υπάρχει οφειλή φόρου κληρονομιάς, γονικές παροχής, ή δωρεάς. Το πιστοποιητικό αυτό αφορά ακίνητα με τίτλο κτήσης από την 1/1/1985 και μετά.
13. Σε περίπτωση αγοραπωλησίας, απαραίτητο είναι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α.) για ακίνητα άνω των 50 τ.μ.
14. Σε περίπτωση μίσθωσης του ακινήτου απαιτείται το μισθωτήριο συμβόλαιο.
15. Σε περίπτωση γονικής παροχής ή δωρεάς απαιτείται η πληρωμή του Ταμείου Νομικών στην Εθνική Τράπεζα.

Αυτή/ός που θα αποκτήσει το ακίνητο θα πρέπει να παρουσιάσει:

1. Ευκρινές αντίγραφο ταυτότητας και από τις δύο πλευρές (μπρος-πίσω).
2. Την απόφαση της επιτροπής του άρθρου 26 Ν. 1982/90, μόνο στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή.

Να θυμάσαι ότι ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Η εξόφληση του γίνεται εφάπαξ και η δήλωση αυτού υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ.
Αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας, απαλάσσεσαι από το φόρο μεταβίβασης και θα χρειαστεί να επιδείξεις

• Το Πιστοποιητικό οικογενειακής σου κατάστασης
• Θεωρημένα αντίγραφα της δήλωσης Ε1 των δύο τελευταίων οικονομικών ετών
• Θεωρημένα αντίγραφα της δήλωσης Ε9 των δύο τελευταίων οικονομικών ετών
• Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού σε περίπτωση που υπάρχει

Για τις γονικές παροχές και τις δωρεές ο φόρος ανέρχεται στο 10% επί της υπερβάλλουσας αξίας του ακινήτου, αν αυτό ξεπερνά τα 800.000 ευρώ.

Ποια είναι τα στάδια της μεταβίβασης ακινήτου

1. Αρχικά ελέγχονται τα νομιμοποιητικά έγγραφα του ακινήτου από την αρμόδια Αρχή

   Διενεργείται δηλαδή ο νομικός και τεχνικός έλεγχος κατά τον οποίο θα πρέπει να συγκεντρωθούν όλα τα παραπάνω δικαιολογητικά. Σε περίπτωση διορθώσεων, τη δαπάνη επωμίζεται ο μεταβιβάζων.

2. Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο

   Προαιρετικά συντάσσεται ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, το οποίο δεσμεύει και τα δύο μέρη της μεταβίβασης. Δηλαδή, οι δύο πλευρές δεσμεύονται ότι θα γίνει η μεταβίβαση και δε θα αλλάξει κάποιος γνώμη στη συνέχεια της διαδικασίας.

3. Υποχρεώσεις δύο μερών (πωλητή - αγοραστή)

   Οι συναλλασσόμενοι θα πρέπει να έχουν όλα τα έγγραφα που απαιτούνται για τη σύνταξη του συμβολαίου και να γίνει η επίδειξη αυτών στο συμβολαιογράφο.

4. Υπογραφή συμβολαίου

   Είναι το τελικό στάδιο της διαδικασίας το οποίο θα ολοκληρώσει και τη μεταβίβαση του ακινήτου. Ο αγοραστής (ή τέκνο ή δωρεοδόχος) θα πρέπει να προσκομίσει αντίγραφο του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο και στη συνέχεια να λάβει το αντίστοιχο πιστοποιητικό που θα δηλώνει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Το πιστοποιητικό αυτό, πλέον εκδίδεται και ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας e-Κτηματολόγιο με την ηλεκτρονική αγορά ενσήμου κόστους 5 ευρώ. Η καταβολή του ποσού πρέπει να γίνει σε διάστημα 7 ημερών και μόλις επιβεβαιωθεί τραπεζικά η πληρωμή, το πιστοποιητικό είναι στα χέρια του ενδιαφερόμενου.

Τι είναι ο ηλεκτρονικός φάκελος μεταβίβασης ακινήτου

Όπως είδες παραπάνω η συλλογή όλων των δικαιολογητικών που χρειάζονται είναι αρκετά χρονοβόρα. Γίνονται λοιπόν προσπάθειες για τη δημιουργία ηλεκτρονικού φακέλου στον οποίο θα εμπεριέχονται όλα τα απαραίτητα έγγραφα.

Ουσιαστικά πρόκειται για μία ηλεκτρονική πλατφόρμα, στην οποία θα συνδέεσαι με κωδικούς και θα μπορείς να αντλείς τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Ενδεικτικά, η πλατφόρμα αυτή θα συνδέεται με πληροφοριακά συστήματα φορέων του Δημοσίου, όπως η ΑΑΔΕ, το e-efka κ.α. Πρόσβαση στην πλατφόρμα θα μπορούν να έχουν οι ιδιώτες, αλλά και οι συμβολαιογράφοι.